Aflată încă sub influența posibilităților de creditare bancară, piața imobiliară marchează o revenire prin creșterea cererii și ca reacție, a volumului dezvoltărilor și tranzacțiilor în segmentul rezidențial, se arată într-un studiu realizat de compania imobiliară Regatta.
Cum se manifesta segmentul rezidențial în criză?
La debutul recesiunii economice, piața imobiliară oferea un bilanț de 8326 de unități locative recepționate, număr ce marchează 1% din efectivul rezidențial al Capitalei.
Noul context economic aducea o depreciere accelerată a prețurilor în 2009 și 2010, ritmul acestui trend descendent fiind din ce în ce mai temperat în 2013 și 2014, anul curent fiind considerat drept momentul ieșirii din criză.
Consolidarea pieței imobiliare ca oportunitate investițională s-a manifestat prin următoarea evoluție a prețurilor pentru suprafața construită, noțiune ce încorporează spațiul utilizabil și terasa:
| An | Preț pe mp2 în zone semi-centrale | Preț pe mp2 în zone centrale |
| 2002 | 300 | 600 |
| 2004 | 500 | 1000 |
| 2006 | 1000 | 1800 |
| 2008 | 1700 | 3200 |
| 2010 | 1500 | 2800 |
| 2012 | 1100 | 2300 |
| 2014 | 1050 | 2200 |
Dezvoltarea pieței imobiliare este expusă de evoluția numărului de unități locative noi predate în București, potrivit datelor oferite de INS:
| An | Nr unităților noi recepționate în București |
| 2005 | 4427 |
| 2006 | 4814 |
| 2007 | 6721 |
| 2008 | 8326 |
| 2009 | 6912 |
| 2010 | 6441 |
| 2011 | 5000 |
| 2012 | 4400 |
| 2013 | 5700 |
| 2014 – Trimestrul 1, 2 | 5406 |
| Total | 58147 |
| Pentru trimestrele 3 din 2014 și 1 din 2015 se preconizează încă 4000 de unități | |
Cum a supraviețuit piața imobiliară în recesiune?
Un ajutor semnificativ în menținerea pieței de apartamente noi a venit în urma lansării programului de creditare „Prima Casă”, segmentul rezidențial fiind susținut prin proiecte din București și Ilfov, ansambluri pentru care dezvoltatorii adoptau ca obiectiv prețuri situate între 650 și 850 euro/mp, nivel de altfel manifestat pentru zonele limitrofe. Avansând, zonele secundare prezentau un nivel de preț de 850-1100 euro/mp fără TVA, în timp ce apartamentele situate în cartierele semicentrale erau disponibile pentru 1100-1400 euro/mp fără TVA.
Segmentul premium menținea prețuri situate în jurul valorii de 2200-2750 euro/mp + TVA pentru zone precum Primăverii și Kiseleff sau 1800-2300 euro/mp pentru poziționări în perimetrul Dorobanți-Capitale, după cum o confirmă statisticile Regatta, liderul pieței de intermedieri pe această clasă.
Oferta generală de apartamente era adaptată noilor posibilități ale potențialilor cumpărători, reglarea prețurilor impunând o reducere cu până la 40% a suprafeței construite, comparativ cu anul 2007/2008. Dintre jucătorii ce s-au bucurat de o poziție stabilă pot fi amintite proiectele Cosmopolis, Rose Garden sau Greenfield și pentru segmentul definit de amplasări periferice și prețuri reduse, Urban Confort, Militari Residence, Gama Residence sau Sunrise Residence.
Care sunt semnele revenirii din criză?
Anul 2013 a marcat o stabilizare a cererii și definirea așteptărilor cumpărătorilor pentru o achiziție cât mai eficientă, noile exigențe remodelând ofertele dezvoltatorilor și anulând multe practici adoptate în contextul unei piețe a vânzătorilor. Astfel, formula de calcul a prețului căpăta alt algoritm, renunțându-se la includerea spațiilor comune, iar suprafața prezentată pentru vânzare ajunge să cuprindă doar suprafața construită/ utilă plus terasa, potrivit datelor din proiectele analizate de compania Regatta.
Noile cerințe s-au arătat compatibile cu atributele ofertei lansate de proiecte precum Militari Residence sau Cosmopolis în timp ce Adama, dezvoltatorul Edenia, și Evocasa Optima au fost încurajați să construiască faza a doua a ansamblurilor.
Adaptarea la noile tendințe a direcționat planurile dezvoltatorilor spre clădiri cu o înălțime de maximum șase niveluri, în care se regăseau apartamente de două sau trei camere cu suprafețe utile între 35 și 65 mp.
Accentul asupra prețurilor scăzute a susținut continua evoluție a zonelor de Sud ca arii emergente.
Zonele Militari și Berceni, alături de localități satelit precum Popești-Leordeni, Bragadiru sau Voluntari au dominat evidențele apartamentelor recepționate. Statisticile arată 3000 de unități livrate în București și Ilfov, cu 50% mai multe față de anul precedent. Prețurile s-au menținut stabile, piața depinzând încă de programul Prima Casă sau continuările.
Locuințele ultracentrale sau cele din zona de nord încadrabile în segmentul premium sunt singurele ce au înregistrat o creștere discretă a prețului între 1-5%.
“Potențialul investițional al acestor zone (centrale și de nord) atrage jucători cheie precum Impact Developer&Contractor sau Opus Land Development care au anunțat deja dezvoltarea unor proiecte de anvergură ca obiective pe termen scurt și mediu. Totodată tendința de creștere este confirmată și de deblocarea unor proiecte din zonă, ca de exemplu Cortina Residence, reluată în vara anului curent”. declară Eduard Uzunov, Președintele Regatta Estate Company.
Anul 2014 confirmă relansarea pieței rezidențiale printr-o creștere de la 2254 de unități locative finalizate în primele trei luni din 2013 la 3452 în primul semestru al anului 2014. Aceleași date oferite de INS arată o diferență de la 1344 la 1954 locuințe pentru al doilea trimestru din 2014, în varii zone din Capitală putând fi remarcate șantiere operante, ce generează previziuni de 4000 de unități noi livrate până la sfârșitul anului sau în primele luni ale lui 2015.
Potrivit calculelor dezvoltatorilor, oferta se adresează în special potențialilor cumpărători ce profesează în mediul corporatist, beneficiind de venituri per membru de familie de peste 1000 Euro.
Infrastructura modestă a zonelor în care au fost dezvoltate proiectele în perioada de criză a temperat cererea pentru stocul nou, îndreptând potențialii cumpărători spre unitățile locative vechi. Pentru a echilibra balanța, locuințele din proiectele noi atrag atât prin posibilități flexibile de finanțare inclusiv prin rate la dezvoltator, cât și printr-o paletă de facilități, ca de exemplu locurile de parcare, serviciile de pază, magazine de proximitate, curți cu grădini sau terenuri de joacă.
Piața de apartamente noi înregistrează în prezent un trend ascendent în ceea ce privește oferta din piață, volumul de vânzări și prețuri.
