Potrivit unui studiu realizat de Nordis, în al doilea semestru al anului trecut cererea de imobile rezidenţiale cu scop comercial a fost mai mare cu 30% la nivel de intenţie, faţă de perioada similară din anul precedent.
Cei mai mulţi investitori dintre cei care au mers până la capăt şi au realizat tranzacţii, au experienţă pe piaţă şi îşi dezvoltă portofoliile, investind şi peste un milion de euro în achiziţia de terenuri sau structuri neterminate, pentru a dezvolta apartamente de lux sau cu finisaje medii.
Potrivit reprezentanţilor Nordis, în prezent există două tipuri principale de investitori, în funcţie de buget sau apetitul pentru risc, iar piaţa în acest moment prezintă mai multe oportunităţi de investiţie – apartamente scoase la închiriere, proiecte rezidenţiale, fie că este vorba de preluarea unei structuri neterminate şi terminarea lucrărilor, fie că este vorba de cumpărat un teren şi realizarea efectivă a construcţiei.
O astfel de achiziţie generează un profit între 5-8%, brut, în funcţie de specificul fiecărei proprietăţi. Bugetele pentru investiţii încep de la 120.000 euro, fie pentru a cumpăra un singur apartament spaţios într-o zonă premium, fie pentru a cumpăra două mai compacte.
Cea mai bună rată de ocupare, a stocului de apartamente oferite spre închiriere, este de 85%, în zona de nord a Bucureştiului. „În timp ce băncile oferă o dobândă la depozitele în euro de 1-1,5%, o astfel de investiţie produce un randament între 5 şi 8%. De exemplu, un apartament cu 3 camere, situat în zona Herăstrău – Şoseaua Nordului, cu o suprafaţă de 120 mp, are un preţ de achiziţie între 180.000 – 200.000 euro, iar chiria obţinută este între 1.200-1.300 euro/lună. Am folosit ca exemplu zona Herăstrău – Şoseaua Nordului, pentru că este una dintre cele mai solicitate zone pentru chirie de către expaţi, iar de obicei contractele se fac pe o perioadă bună, de 2-3 ani, şi chiria este plătită direct de către companiile angajatoare.
Totodată, zona de nord are şi un grad de ocupare bun pe partea de rezidenţial, de peste 85%. Apartamentele sau proprietăţile care sunt de mult timp pe piaţă, fie au o problemă, fie proprietarii nu au preţul adaptat la cererea existentă pe piaţă. Un termen mediu, până când se găseşte un chiriaş pentru o proprietate ce depăşeşte suma de chirie cerută de 1.000 euro/lună, este între două săptămâni şi o lună şi jumătate”, a explicat Emanuel Poştoacă, General Manager al Nordis.
Acest tip de investitor are o sumă mai mare pentru investiţie şi poate opta pentru achiziţia unui teren, construirea unui imobil şi apoi valorificarea acestuia, prin închiriere ulterioară sau vânzare pe apartamente.
Compania Nordis are în management trei proiecte de acest gen, ale unor investitori de portofoliu, pentru care a realizat asistenţa la cumpărarea terenului şi acum se ocupă de due-dilligence pentru lucrările de construcţie şi valorificarea lor – vânzarea sau închirierea integrală a apartamentelor.
Un astfel de business generează un profit între 30-35%, anual, termenul pentru închiderea unui astfel de proiect fiind între 2 ani şi 3 ani. “Pentru a cumpăra un teren în Bucureşti şi a construi un imobil pe el, limita inferioară a investiţiei se situează în jurul valorii de 450.000 euro, din care 20-25% este valoarea terenului. Aici discutăm de un proiect mic, cu număr redus de apartamente, într-o zonă semicentrală sau periferică. De exemplu, între 2013 şi 2014, Nordis a asistat un client la derularea şi valorificarea unei astfel de investiţii într-un proiect de succes, vândut integral, pe un teren situat în zona Crângaşi”, a mai spus Poştoacă.
Potrivit acestuia, un proiect mediu atinge o investiţie de 1,5-2 milioane de euro, procentul achiziţiei terenului fiind tot de 20-25%. „Printre criteriile de alegere a terenului şi a zonei, trebuie luate în calcul: tipul zonei (rezidenţial finalizată sau în curs de dezvoltare), mijloacele de transport (apropierea de o staţie de metrou este un plus pentru viitorul proiect), tipul de construcţii existente deja în zonă (pentru a vedea concurenţa viitorului proiect), cererea pentru această zonă, profilul potenţialului cumpărător (Prima Casă, mediu sau de lux)”, recomandă Emanuel Poştoacă, General Manager al Nordis.
Străinii se bucură mai mult de încrederea băncilor
Reprezentantul Nordis afirmă că, în general, companiile străine au alocate bugete de ordinul milioanelor de euro şi se orientează către construcţia de imobile rezidenţiale sau de birouri, pe care ulterior le vând sau le închiriază.
De obicei sursele de finanţare sunt cele bancare, mai puţin surse proprii, utilizând efectul de levier: împrumut bancar cu ipotecă 5-7% pe an, cu marjă de profit 35-40% din dezvoltarea imobiliară, iar diferenţa este profit. Capitalul propriu este în acest caz de 25-35%, cel solicitat de bănci la acordarea împrumutului.
De cealaltă parte, peste 70% dintre românii care se ocupă de partea de dezvoltare imobiliară preferă să acumuleze capital şi să facă investiţiile cu surse proprii. „Acest lucru se datorează probabil mentalităţii noastre vis-a-vis de bănci, a împrumuturilor bancare şi a relaţiei relativ dificile pe care mulţi dezvoltatori au avut-o în trecut cu băncile”, a mai spus Emanuel Poştoacă.
