Analiză Frames: Ce se întâmplă cu prețurile apartamentelor în 2019

m&t residence
M&T Residence, strada Rezervelor, Chiajna | Foto Buzz!

Piața imobiliară rezidențială din România va funcționa cu două viteze în acest an, pe fondul accentuării discrepanțelor între mediul urban și cel rural.

În București și în marile orașe, cererea în creștere de spații de locuit va continua să pună presiune pe ofertă, în timp ce în zonele rurale, mare parte din investiții ar putea fi înghețate, mai ales în domeniul locuințelor unifamiliale, arată o analiză realizată de firma de consultanță Frames.

Piața imobiliară rezidențială românească este caracterizată, în continuare, de decalajul major dintre cerere și ofertă, asta în condițiile în care deficitul de locuințe la nivel național este de peste 1 milion de unități locative.

Prețurile relativ mici ale locuințelor în comparație cu alte țări din regiune și apetitul românilor pentru proprietăți imobiliare vin să accentueze dezechilibrul dintre cerere și ofertă.

Potrivit experților de la Frames, în 2019, cererea de locuințe în marile orașe, precum București, Cluj, Timișoara, Iași, Sibiu sau Constanța, va rămâne la un nivel ridicat, astfel că dezvoltatorii vor continua investițiile în construcția de blocuri, iar prețurile vor urma aceeași tendință de creștere temperată marcată și în 2018.

Potrivit acestora, pe fondul cererii substanțiale, este puțin probabil ca dezvoltatorii să reducă prețurile.

Pe fondul creșterii cursului euro, a scumpirii finanțării, a creșterii costurilor cu materialele de construcții și angajații (vezi noile reglementări din domeniu), cel mai probabil prețurile vor continua să crească cu câteva procente, însă într-un ritm mult mai temperat față de anii trecuți.

În mediul rural, acolo unde cererea este semnificativ mai redusă, sectorul construcțiilor, cel mai probabil, își va reconsidera pozițiile.

Extinderea TVA-ului de 5%, gură de oxigen?

Modificările fiscale de la sfârșitul anului trecut au adus și o veste bună atât pentru dezvoltatori cât și pentru clienți. Potrivit analiștilor de la Frames, extinderea marjei reduse de TVA de 5% la toate locuințele de sub 120 mp și de maximum 250 mp pentru teren, va influența în sens pozitiv piața.

Există și varianta unui scenariu negativ în care băncile ar urma să blocheze, practic, accesul românilor la finanțare, nivelul ROBOR și cursul euro să treacă peste un nivel sustenabil, iar economia să intre în criză, pe fondul unor măsuri administrativ-fiscale cu efecte negative, presiunilor inflaționiste dar și a posibilelor influențe externe – vezi supraîncălzirea economiei din China, atingerea vârfului de ciclu economic din SUA și probleme din Europa, cu criza din Italia în prim-plan.

,,În varianta în care programul Prima Casă ar putea fi suspendat, iar costurile finanțării unui credit imobiliar ar depăși un nivel corelat cu salariul mediu, piața imobiliară, unul dintre barometrele cele mai sensibile ale economiei, ar urma să resimtă din plin aceste șocuri. În scenariul negativ, investițiile vor intra în conservare, iar dezvoltatorii vor trece în expectativă, așa cum s-a întâmplat în timpul crizei. Firmele fără o plasă financiară de protecție vor fi nevoite să recurgă la ieftiniri, însă mulți dintre dezvoltatori vor alege varianta închirierii apartamentelor decât vânzarea sub prețul dorit”, estimează analiștii.

Cum arată un scenariu pesimist

Creșterea euro la un nivel de peste 5 lei ar putea pune presiune pe grila de prețuri, nefiind exclusă varianta să asistăm la o scădere a prețului în euro al imobilelor pentru a se adapta la puterea de cumpărare a cererii, care câștigă preponderent veniturile, economisește și contractează credite în monedă națională. 

În scenariul cel mai pesimist, vom asista la falimentul unui număr semnificativ de dezvoltatori, incapabili să reziste presiunilor financiare, astfel că numărul apartamentelor scoase la vânzare prin executare silită să crească.